Fraude Inmobiliario

Ocurre con frecuencia que se lleven a cabo actos fraudulentos en el ámbito de los negocios inmobiliarios, con la finalidad de tomar posesión o apropiarse de bienes que no le pertenecen o recibir un beneficio económico de los mismos. Según la legislación, el fraude es perpetrado cuando un individuo lleva a cabo una conducta con la cual logra obtener beneficios injustificados y a su vez le ocasiona pérdidas o un perjuicio a otro. Cuando dicha conducta está vinculada con la venta, compra, arrendamiento, o transacciones financieras de inmuebles, es considerado un fraude inmobiliario, el cual está prohibido tanto por la ley federal, como estatal.

Debido a que ser condenado por este delito puede afectar su vida gravemente, debe contactar a un abogado lo antes posible del bufete California Criminal Lawyer Group, ubicado en Anaheim, California. Nuestros profesionales cuentan con la experiencia y preparación necesaria para establecer una defensa sólida con la cual se logre evitar una condena, o negociar una reducción de sus cargos con el fiscal.

¿En qué consiste ese delito?

El fraude inmobiliario está constituido por una gran cantidad de actos ilegales relacionados con contratos de arrendamiento, transferencia de propiedad, e hipotecas. Estos son los siguientes:

• Hurto por medio de falsas pretensiones.
• Fraude hipotecario.
• Fraude de ejecución hipotecaria.
• Omisión de pagar la vivienda con los pagos recibidos por arrendamiento, conocido como “rent skimming”.
• Falsificación de documentos.
• Especulación ilegal.
• Préstamo abusivo.
• Comprador fantasma.

Ahora bien, tanto el fraude de ejecución hipotecaria, la falsificación de documentos, y el “rent skimming” se encuentran estipuladas en varias disposiciones de fraude inmobiliario de la ley de California. Asimismo, el artículo 2945.4 del Código Civil consagra el fraude de ejecución hipotecaria, el artículo 890 establece el “rent skimming”, y el artículo 115 PC consagra la falsificación de documentos inmobiliarios.

Debido a que estos hechos punibles pueden provocar grandes pérdidas económicas a las víctimas, los perpetradores son castigados con sanciones severas, incluyendo un largo periodo de privación de libertad en prisión estatal y cuantiosas multas, además del deber de pagar una restitución a la víctima.

¿Cuáles son algunos ejemplos de este delito?

• Con la intención de adquirir la propiedad sobre la vivienda de su hermano, un sujeto falsifica la firma de este último en un documento de transferencia de propiedad.

Posteriormente, este sujeto utiliza el título de propiedad para pedir un préstamo.

• La hipoteca sobre la vivienda de Luis será ejecutada y un asesor lo convence de transferirle el título de su propiedad, indicando que puede quedarse viviendo en la misma si la alquila y que podrá comprarla nuevamente en el futuro. Sin embargo, luego de unos meses el asesor lo desaloja y no vende la vivienda.

¿En qué consisten los distintos tipos de fraude inmobiliario?

1. Hurto por medio de falsas pretensiones. El artículo 487 PC, estipula la normativa relativa al hurto mayor del estado de California. Cuando a un individuo se le imputan cargos con arreglo a esta disposición, sólo será declarado culpable si el fiscal demuestra por encima de cualquier duda razonable, que el acusado engañó al propietario del bien con declaraciones falsas, con la intención de recibir la propiedad del mismo. Además, se debe convencer al jurado que la declaración o afirmación falsa fue la razón por la cual el propietario del bien accedió a transferir la propiedad, y que efectivamente la titularidad de la propiedad fue transferida al acusado luego de esto.

Por último, para ser condenado por hurto mayor el valor del inmueble debe ser superior a $950, lo cual suele cumplirse debido a que el valor de los inmuebles suele ser mayor a esta cifra.

2. Fraude hipotecario. Consagrado en el artículo 2945.4 PC, se aplica a los individuos que forman parte del proceso de creación de una hipoteca. Además, castiga tanto a los prestamistas como a los prestatarios. En este sentido, para que un acusado sea declarado culpable por este delito, el fiscal debe demostrar que este actuó con la intención de defraudar al demandado, y que llevó a cabo uno de los siguientes actos:

• Durante el proceso de préstamo hipotecario, el acusado deliberadamente realizó u omitió cierta información, concedió una información falsa, o tergiversada. De manera que el prestatario, el prestamista o cualquier otro individuo involucrado en el proceso de creación de la hipoteca confió en tal información, y resultó defraudado.
• El acusado actuó de forma fraudulenta al emitir deliberadamente la información falsa, o tergiversada con el propósito de que las partes involucradas en el proceso de préstamo hipotecario confiaran en esta información y el proceso de préstamo hipotecario progresara.
• Cuando el acusado recibió el préstamo hipotecario, estaba consciente de que había sido adquirido en violación de los requisitos anteriores.
• El acusado presentó o solicitó a otra persona que presentará ante la oficina del registro público del condado, los documentos que contenían información incorrecta relacionada con el proceso de préstamo hipotecario.

Por otra parte, los prestamistas o prestatarios cometen este delito con alguno de los siguientes propósitos:

• Fraude de vivienda.
• Fraude con fines de lucro.
• Fraude de vivienda. Por su parte, el fraude de vivienda generalmente es perpetrado por los prestatarios individuales que están siendo asistidos por agentes de préstamo. De manera que ambas partes acuerdan conceder información falsa o tergiversada, la cual puede estar relacionada con su empleo, ingresos, o el valor de la propiedad, con el objetivo de adquirir los derechos de propiedad sobre una propiedad inmobiliaria.

Este fraude puede ser cometido por inversionistas que tienen la intención de alquilar la propiedad que ha sido adquirida mediante el fraude, inversionistas que desean obtener una ganancia de la venta de la vivienda, o individuos que pretenden ocupar este inmueble para utilizarlo como una vivienda.

• Fraude con fines de lucro. Este fraude es cometido por especialistas de la industria con el propósito de aumentar los beneficios que reciben. De manera que los ingresos son desviados de las transacciones de los préstamos al omitir información o proporcionar datos falsos. Es importante destacar que cualquier individuo involucrado en las transacciones de préstamos pueden cometer este delito, como agentes de ventas inmobiliarias, tasadores de bienes raíces, agentes de custodia, corredores de hipotecas, compañías de títulos, constructores, inspectores inmobiliarios, agentes de seguros, agentes de préstamos, y asesores de crédito o deuda.

Incluso se han presentado casos en que estos especialistas se asocian para cometer un fraude contra un prestatario, prestamista, o asegurador.

3. Fraude de ejecución hipotecaria. Es el tipo más común de fraude inmobiliario debido a que las ejecuciones de hipoteca pendientes se mantienen en los registros públicos, por lo que personas que tienen la intención de cometer un fraude pueden acceder a la información de los propietarios de estas viviendas fácilmente. Los perpetradores contactan a estos propietarios y los engañan indicándoles que tienen la intención de ayudarlos a solucionar esta situación, a lo cual estas personas suelen acceden por encontrarse desesperados y angustiados. Asimismo, los artículos 2954 y 2945.4 de la ley del estado de California estipulan las normas especiales de este tipo de fraude y los procedimientos legales apropiados para que las personas que enfrentan una ejecución hipotecaria sean asesoradas y especifican una serie de sanciones para la violación de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Es importante destacar que los principales perpetradores de este delito son los asesores de ejecución hipotecaria, ya que son los únicos en el área de bienes raíces que cuentan con las herramientas que facilitan que se aprovechen de los propietarios de estas viviendas fácilmente. Por lo cual, las disposiciones principales del artículo 2945 y 2945.4 aplican a estos individuos. En este sentido, debemos tener en cuenta que de conformidad con el artículo 2945.1 del Código Civil los asesores de ejecución hipotecaria están encargados de cumplir con las siguientes funciones:

• Iniciar, posponer o finalizar una venta por ejecución hipotecaria.
• Lograr que los beneficiarios o acreedores hipotecarios se abstengan de ejecutar obligaciones.
• Asistir a los propietarios de viviendas a obtener préstamos o fondos anticipados.
• Evitar que se ejecute la hipoteca sobre una vivienda.
• Lograr una prórroga del periodo de restablecimiento.
• Evitar o solucionar el daño causado a la calificación crediticia del propietario de la vivienda como resultado de un incumplimiento.
• Ayudar a los propietarios de viviendas a ejercer su derecho al restablecimiento, entendido como el periodo para efectuar el pago de la hipoteca y así evitar la ejecución de la hipoteca.

Siempre que un asesor de ejecución hipotecaria no cumpla con los requisitos legales para el ejercicio de estas funciones, puede ser acusado por este delito.

La ejecución de hipoteca requiere una serie de actos que satisfacen algunos requerimientos de la ley estatal. Sin embargo, el proceso puede ocasionar una gran cantidad de dificultades entre las partes involucradas, debido a que como en todas las transacciones complejas, existen aspectos del procedimiento que facilitan la comisión de una actividad fraudulenta.

A continuación, mencionaremos distintos actos que pueden constituir un fraude de ejecución hipotecaria.

• Cobrar una compensación luego de que se ha finalizado un acuerdo con el asesor de ejecución hipotecaria y se ha establecido una fecha específica para su ejecución en el contrato.
• Cobrar un exceso de interés del 10% anual de cualquier préstamo que el asesor acuerde con el propietario de la vivienda.
• Actuar con derecho a un gravamen sobre la propiedad vendida.
• Aceptar el pago de cualquier servicio de ejecución hipotecaria por parte de un tercero sin informar al propietario de la vivienda.
• Persuadir al propietario de la vivienda a celebrar un contrato que transgrede los artículos 2945.2 y 2945.3 del Código Civil.
• Tomar posesión de un poder notarial del propietario de una vivienda intencionalmente durante la ejecución hipotecaria.
• Solicitar pagos previamente realizados.

El incremento en la comisión de este hecho punible ha hecho temer a los propietarios de viviendas, por lo cual es fundamental que cualquier individuo conozca el procedimiento de ejecución hipotecaria para evitar ser víctima del mismo. Asimismo, los perpetradores de este delito se benefician de obtener fraudulentamente dinero, trabajo, y bienes muebles e inmuebles. Para demostrar que existió una falsa pretensión, se requiere que el fiscal pruebe alguno de los siguientes elementos por encima de toda razón razonable.

• El acusado realizó declaraciones falsas, ya sea de forma escrita u oral.
• El acusado firmó o escribió un documento donde constaba su pretensión.
• Las declaraciones de dos testigos, o alternativamente, un único testimonio en conjunto con otras evidencias que respalden que el acusado realizó tal pretensión.

4. No utilizar las ganancias del alquiler de la vivienda para pagar la hipoteca. Art. 890 CC. Este hecho punible es perpetrado al realizar uno de los actos siguientes:

• No cumplir con las cuotas de su hipoteca en el primer año de haberla adquirido, a pesar de estar recibiendo ingresos del arrendamiento de la vivienda.
• Mentir respecto de ser el dueño de un bien inmueble con la intención de arrendarlo sin contar con el consentimiento de su dueño, además de apropiarse del ingreso derivado de tal arrendamiento.

Es importante destacar que establece las siguientes excepciones:

• Utilizar los ingresos del arrendamiento para costear gastos médicos durante el mes siguiente a su recepción, debido a que usted o un pariente sufrió una emergencia de salud.
• Utilizar estos ingresos para costear reparaciones importantes de la vivienda, siempre y cuando no haya contado con otros ingresos para ello.

Cabe destacar que, si comete un único acto prohibido por esta disposición, no será acusado en un tribunal penal. En estos casos, el agraviado está autorizado para demandar civilmente con el propósito de exigir una indemnización por daños y perjuicios. Pero si llevó a cabo varios actos, deberá enfrentar cargos en un tribunal penal, los cuales acarrean sanciones severas si es condenado.

5. Falsificar documentos. Consiste en cualquier modificación que se realice a un documento agregándole información falsa, o eliminando información relevante. Así como también, la creación de un documento totalmente nuevo. En este sentido, la disposición 470 PC prohíbe falsificar documentos. Mientras que el art. 115 PC, prohíbe presentar documentos falsos en registros públicos, lo cual incluye documentos inmobiliarios.

También es posible que sea condenado por un fraude inmobiliario y posiblemente enfrente cargos adicionales por las disposiciones 470 y 115 PC, si adquiere préstamos o intenta vender un inmueble con un documento de propiedad falso.

6. Especulación ilegal. Se lleva a cabo cuando los agentes inmobiliarios, agentes hipotecarios, o tasadores de propiedades elevan el precio de un inmueble ilegalmente y se presenta alguna de las situaciones siguientes.

• El bien es utilizado por parte de una institución bancaria como garantía de un préstamo. Por lo que este préstamo es por un monto mayor al verdadero valor del bien.
• El bien es vendido a un precio mayor de su valor real.

Es importante resaltar que no en todas las circunstancias en que se incrementa el precio de un bien para recibir una ganancia se está cometiendo este delito. Dado que está justificado cuando la persona que adquiere el bien le ha realizado renovaciones que elevan su valor, siempre que el nuevo precio se considere justo conforme a la magnitud de las renovaciones, y no se cumplan los elementos del fraude.

7. Préstamo abusivo. Ocurre cuando los corredores o agentes hipotecarios tratan de incrementar el monto de la comisión recibida cobrando tarifas excesivas, las cuales no son convenientes para el prestatario ni conformes a la capacidad de pago del mismo. En este sentido, algunos de los actos que pueden hacerlo incurrir en este hecho punible son los siguientes:

• Imponer condiciones injustificadas y excesivamente estrictas a sus prestatarios.
• Aprovechar el desconocimiento de un prestatario sobre las transacciones inmobiliarias, o engañarlo.

8. Comprador fantasma o testaferro. Recibe esta denominación el individuo que adquiere una vivienda en nombre de otra persona, debido a que esta última no puede llevar a cabo la transacción por cualquier motivo, como, por ejemplo, tener un puntaje crediticio bajo. En este sentido, se considera que utilizar un comprador fantasma es ilegal cuando la transacción defrauda a alguien, y el verdadero comprador no puede realizar la compra por sí mismo debido a que sería contrario a la ley.

¿Cuáles sanciones contempla la ley?

Este delito constituye un wobbler. Esto significa que el fiscal puede considerar conveniente imputar los cargos por delito menor o delito grave. Para ello, evaluará los antecedentes penales del acusado y las circunstancias específicas del caso concreto.

Si es imputado como delito menor, las sanciones incluyen un máximo de un año de cárcel en el condado y una multa máxima de $1.000. Mientras que, para los cargos de delito mayor, las sanciones previstas incluyen un periodo de 16 meses a 3 años en prisión estatal, y/o una multa máxima de $10.000.

Sin embargo, es importante destacar que existe una excepción cuando se imputan cargos por delito menor y el monto obtenido del fraude es superior a $65.000. En este caso, la pena de prisión oscila entre 1 y 5 años.

Por otra parte, independientemente del tipo de cargo imputado, en todos los casos de fraude inmobiliario el condenado debe pagar una restitución total a la víctima.

¿Cuáles argumentos defensivos pueden presentarse?

Existen varios argumentos defensivos disponibles para combatir los cargos por este delito, los cuales son utilizados por los abogados defensores con el propósito de que los cargos sean retirados o reducidos. Asimismo, el abogado evaluará las circunstancias específicas del caso para establecer cuál es el más adecuado para aumentar las probabilidades de lograr un resultado favorable, pero algunos de los más comunes son las siguientes:

• Falta de una intención fraudulenta de perpetrar un fraude. Debido a que uno de los elementos que constituyen el delito es haber actuado con el propósito de perpetrar un fraude, no puede ser declarado culpable si esto no ocurrió, independientemente de que le ha causado un perjuicio o una pérdida a otro individuo. Esto puede suceder si actuó de buena fe, pero su intención fue tergiversada. Por lo que, su abogado presentará evidencias de ello para respaldar esta defensa.
• Estaba autorizado por el propietario. La ley permite al propietario de un bien inmueble autorizar a otros individuos para llevar a cabo cualquier acto o negocio jurídico relacionado con el mismo. Sin embargo, en algunas ocasiones el propietario posteriormente niega haberlo autorizado y presenta una acusación en su contra por fraude. Un ejemplo de ello son los casos de personas mayores que otorgan un poder para que alguien lo represente en los actos relacionados con el inmueble, pero luego no lo recuerdan.

Es por esto que su abogado se enfocará en presentar evidencias de que actuó de buena fe, y el propietario del bien había concedido su autorización. Cuando esto ocurre, a su vez se determina que no se cumple con el requisito de la intención fraudulenta y por lo tanto no puede ser condenado.

• Falsas acusaciones. Con frecuencia surgen disputas entre las partes involucradas con transacciones inmobiliarias, lo cual resulta en que una de ellas acuse a otra de cometer un acto ilegal. Esto puede deberse a que el verdadero autor del delito lo incrimina para evadir la responsabilidad. También es posible que alguien se esté haciendo pasar por usted y realizando actos jurídicos bajo su nombre, o incluso en compraventas en las que luego de que se han cumplido con los requerimientos legales, el comprador se arrepiente de haber vendido el bien y acusa al comprador para recuperarlo.

Independientemente de la razón por la cual esto haya ocurrido, su abogado defensor recabará las evidencias pertinentes para demostrar su inocencia.

¿Cómo puedo contratar a un abogado penalista que esté cerca de mí?

Es fundamental que contrate a un abogado defensor apenas enfrente cargos por este delito, con la finalidad de que lo represente lo antes posible y pueda comenzar a recabar las pruebas necesarias para evitar una condena. Nuestro bufete de abogados puede ofrecerle la mejor asesoría, ya que se ha dedicado por años a defender a individuos acusados por estos delitos. Así que cuentan con la preparación y experiencia necesarias para lograr que sean absueltos de los cargos, o los mismos se reduzcan.

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